Hallonbergen Centrum - bostäder och centrum

1 juli 2016 fattade kommunfullmäktige beslut om att Hallonbergen, Ör och Rissne centrum ska säljas. Externa aktörer fick möjlighet att anmäla utvecklingskoncept genom en idétävling under våren 2017. Den 19 februari 2018 beslutade kommunfullmäktige att idékoncept från Fastighets AB Balder ska genomföras för Hallonbergens centrum. I maj 2018 fattade kommunstyrelsen beslut om att ge stadsledningskontoret i uppdrag att påbörja arbetet med en ny detaljplan som omfattar de centrala delarna av Hallonbergen. Planarbetet ska baseras på Balders vinnande idékoncept.

Syftet med detaljplanen är att möjliggöra utveckling av centrala Hallonbergen till ett attraktivt, levande och tryggt centrum genom komplettering med nya bostäder och verksamheter, omdaning av allmänna ytor, kapacitetshöjning av bussterminalen samt om- och påbyggnation av befintlig centrumanläggning. Vidare är syftet med detaljplanen att möjliggöra omvandling av gemensamt nyttjade ytor på kvartersmark till allmän plats.

Tidigt i planprocessen visade det sig att det inte fullt ut fanns fysiska förutsättningar att genomföra det vinnande idékonceptet från 2017. Projektet har därför genomgått flera omarbetningar i syfte att nå fram till ett genomförbart planförslag.

Utöver det så omfattar planförslaget ett stort markområde och kommer att påverka bland annat befintlig centrumanläggning med pågående verksamheter, en fristående grundskola, ett äldreboende, ledningar under mark, gång- och cykelvägar, gator, en tunnelbanestation och en bussterminal. Förändringarna som förslaget möjliggör för kommer att medföra påverkan på befintliga ledningar under mark, trafikföringen i de centrala delarna samt höjdsättning. Det i sin tur medför ett behov av samordning med ett flertal externa aktörer, något som är tidskrävande och har gett upphov till en längre planprocess.

Planförslaget kommer att samrådas under perioden 13 januari till 19 februari. Granskning av planförslaget sker preliminärt i kvartal fyra 2024. Antagande av färdig detaljplan sker preliminärt kvartal tre 2025. Om detaljplanen inte överklagas vinner den laga kraft tre veckor efter antagande i kommunfullmäktige.

De centrala delarna av Hallonbergen föreslås kompletteras med bostadsbebyggelse med verksamhetslokaler i bottenvåningar utmed centrala stråk. Planförslaget möjliggör cirka 600 nya bostäder uppdelat i fem nya kvarter. Utöver det tillkommer ett nytt stadstorg, ny utformning av bussterminalen, en ny förskola, nytt läge för fotbollsplanen samt att både Lötsjövägen och Skolgången förlängs söderut.

Nya byggnadsvolymer kommer i första hand placeras i det öst-västliga stråk som tidigare fungerat som ledningsgata för en luftburen kraftledning genom området. Den luftburna ledningen är numera markförlagd och omlokaliserad vilket gör den före detta ledningsgatan tillgänglig för annan markanvändning. Byggrätterna i detaljplanen är placerade så att byggnaderna ska förstärka befintliga stråk, skapa nya kvalitativa offentliga platser och främja en högre grad av funktionsblandning vilket möjliggör socialt aktiva stadsrum. För centrumbyggnaden föreslås en invändig ombyggnation och en ny fasad samt två nya tillbyggnader i form av en saluhall i markplan och ett hotell som en egen volym ovanpå centrumbyggnaden. De två nya funktionerna som föreslås i centrumbyggnaden, saluhall och hotell, utgör kompletterande volymer som tillför en ny gestaltningsmässig årsring till centrumanläggningen. Placering och utformning av såväl saluhall som hotell kommer att studeras mer ingående i det fortsatta arbetet.

Hallonbergsplan utvecklas för att bli stadsdelens samlande offentliga rum och mötesplats och föreslås rymma två funktioner, ett torg och en bussterminal. Torget ska vara en plats för vardagliga möten och aktiviteter men möjliggör också evenemang och torghandel. För att ge förutsättning för grönska på torgytan föreslås upphöjda planteringsytor anläggas.

För att förstärka det kollektivtrafiknära läget planläggs en något större del än vad som idag nyttjas av Hallonbergsplan som bytespunkt för kollektivtrafiken. Bussterminalen föreslås utformas som en så kallad ö-terminal för bussar i linjetrafik. Hållplatsplattformarna, öarna, har väl tilltagna ytor för framkomlighet men också väderskyddade ytor med sittplatser. Väderskyddet ska skydda resenärer som väntar i eller ankommer hållplatserna men fungerar också som en samlande inramning som håller ihop bussterminalen rumsligt. I Gestaltningsprogram för allmän plats (Sweco, 2022-04-01) finns tre möjliga utformningar beskrivna.

Tidigt i planprocessen visade det sig att det inte fullt ut fanns fysiska förutsättningar att genomföra det vinnande idékonceptet från 2017. Utmaningarna med idékonceptet var bland annat att:

• Fotbollsplanen saknades.
• Utformningen av bussterminalen inte möjliggjorde kapacitetshöjning och var ogenomförbar.
• Föreslagen sänkning av Lötsjövägen genererade flera följdproblem, bland annat för tillgänglighet och dagvattenhantering.
• Förslaget ianspråktog värdefull och skyddsvärd naturmark i södra slänten ner mot begravningsplatsen.
• Avståndet mellan föreslagen bebyggelse och begravningsplatsen var för litet.
• Förskolegård saknades i idékonceptet.
• Skolgården för befintlig skolverksamhet (Kulturama) bedömdes bli för liten.
• Vissa byggnader i förslaget gick över flyghinderhöjden som är Riksintresse.

Projektet har efter planstart 2018 genomgått flera omarbetningar av det ursprungliga idékonceptet i syfte att nå fram till ett genomförbart planförslag. De bärande idéerna från konceptet är dock fortfarande kvar: ny utformning av bussterminalen, omgestaltning av centrum med två nya verksamheter (hotell och saluhall), ett nytt öst-västligt stråk med flera nya platser av olika karaktär och ny bostadsbebyggelse med nya landmärken.

Förslaget ianspråktar mark som idag framför allt nyttjas till markparkering och multisportplan. En mer platseffektiv användning av den centrala och kollektivtrafiknära marken bedöms bidra med nya målpunkter och verksamheter som i sin tur främjar sociala aktiviteter och möjliggör ett levande stadsrum.

Andra förändringar som sker om planförslaget byggs är att:

• Gångtunneln under Lötsjövägen utgår.
• Privat biltrafik ges ej tillträde till Hallonbergsplan då den endast är planerad för busstrafik.
• Två av tre befintliga byggnader inom fastigheten Kartan rivs
• Multisportplan och markparkering kommer att försvinna till förmån för ny bostadsbebyggelse (kvarter 2, 3 och 4).
• Viss naturmark tas i anspråk i södra slänten ner mot begravningsplatsen och ett skyddsvärt träd behöver tas ner.

De föreslagna förändringarna inom planområdet påverkar både marknyttjandet och trafikföringen i den mest centrala delen av stadsdelen och berör på så sätt alla invånare i stadsdelen.

Det är mycket som ska både byggas om och byggas nytt samtidigt som alla dagens innevånare ska kunna ta sig till och från sina bostäder, affärer, skolor, aktiviteter och kollektivtrafik.

För att bygget ska störa så lite som möjligt kommer det ske i olika etapper och alla byggområden kommer skyltas noggrant så att det alltid är tydligt för invånarna hur man kan ta sig från A-B på ett säkert sätt. Det kommer hela tiden finnas uppdaterad information på stadens hemsida om vad som gäller nu och vad som är på gång.

Planeringen av byggordning påverkas av en rad olika faktorer, till exempel behöver vatten- och avloppledningsnät, fjärrvärme, internet och mycket mer vara i drift under hela perioden samtidigt som nya delar tillkommer och kapaciteten ibland behöver höjas. En annan faktor är att både kollektivtrafik och övrig trafik ska fungera.

Det pågår ett arbete med att dela in projektet i etapper för att både få ett hållbart byggande och en hållbar situation för alla invånare.

Fastighets AB Balder är exploatör. Balder äger de fastigheter som i huvudsak föreslås exploateras, fastigheterna Kartan 1, Bollspelaren 1 och Terränglöparen 11.

En preliminär uppskattning är att byggtiden för hela projektet är cirka 10 -15 år. Det är dock många variabler som kan påverka, överklagade upphandlingar, få anbudsgivare, marknad- och prisläge, okända faktorer i framför allt markentreprenaderna och ökade krav på hållbarhet är några exempel.

Med nuvarande marknads- och konjunkturläge kommer troligtvis de kvarter som innehåller hyresrätter att byggas först. (Enligt nuvarande avtal ska Balder färdigställa en del av projektet senast 2027 – 2028.). Även brist på kapacitet i vatten- och avloppledningsnätet kan komma att påverka utbyggnaden.

Enligt det avtal som ligger till grund för försäljningen av centrum och omkringliggande fastigheter regleras fördelningen till minst 10% hyresrätter och att andelen bostadsrätter inte får understiga 50%.

Slutgiltig reglering och fastställande av fördelning av upplåtelseformer kommer att ske genom ett exploateringsavtal som tas fram och skrivs under senast när detaljplanen antas.

Detaljplanen möjliggör för att majoriteten av befintliga verksamheter i centrum ska ha möjlighet att vara kvar. Till granskning av detaljplanen (preliminärt kvartal 4 2024) kommer utformning av centrum att redovisas mer i detalj.